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Da Locação em Geral
Das
Sublocações
Do Aluguel
Dos
Deveres do Locador e do Locatário
Do Direito de Preferência
Das
Benfeitorias
Das Garantias
Locatícias
Das Penalidades Criminais e
Civis
Das Nulidades
Da Locação Residencial
Da Locação para Temporada
Da Locação não Residencial
Das disposições gerais
Das ações de despejo
Da ação de consignação de aluguel e acessórios
da locação
Da ação revisional de
aluguel
Da ação renovatória
Das disposições finais e
transitórias
Lei nº 8.245, de 18 de outubro de
1991
Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e
procedimentos a elas pertinentes.
Da Locação em Geral
Art. 1º A locação de imóvel urbano regula-se pelo
disposto nesta Lei.
Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código
Civil e pelas leis especiais:
a) as locações:
1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados
dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para
estacionamento de veículos;
3. de espaços destinados à publicidade;
4. em apart-hotéis, hotéis-residência ou
equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus
usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;
b) O arrendamento mercantil, em qualquer de suas
modalidades.
Art. 2º Havendo mais de um locador ou mais de um
locatário, entende-se que são solidários se o contrário não se
estipulou.
Parágrafo único. Os ocupantes de habitações
coletivas multifamiliares presumem-se locatários ou sublocatários.
Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por
qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez
anos.
Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o
cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.
Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração
do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia,
poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no
art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente
estipulada.
Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da
multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador,
privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do
início do contrato, e se notificar, por escrito, locador com prazo de, no
mínimo, trinta dias de antecedência.
Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da
locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.
Parágrafo único. O disposto neste artigo não se
aplica se a locação termina em decorrência de desapropriação, com a imissão do
expropriante na posse do imóvel.
Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por
prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência
mínima de trinta dias.
Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador
poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes
quando da resilição.
Art. 7º Nos casos de extinção de usufruto ou de
fideicomisso, a locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser
denunciada, com o prazo de trinta dias para a desocupação, salvo se tiver havido
aquiescência escrita do nu-proprietário ou do fideicomissário, ou se a
propriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário ou do
fiduciário.
Parágrafo único. A denúncia deverá ser exercitada
no prazo de noventa dias contados da extinção do fideicomisso ou da averbação da
extinção do usufruto, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na
manutenção da locação.
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação,
o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a
desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver
cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula
do imóvel.
§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador
e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do
imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de
noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se,
após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
I - por mútuo acordo;
II - em decorrência da prática de infração legal ou
contratual;
III - em decorrência da falta de pagamento do
aluguel e demais encargos;
IV- para a realização de reparações urgentes
determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a
permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a
consenti-las.
Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite-se
aos herdeiros.
Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados
nos seus direitos e obrigações:
I - nas locações com finalidade residencial, o
cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros
necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde
que residentes no imóvel;
II - nas locações com finalidade não residencial, o
espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.
Art. 12. Em casos de separação de fato, separação
judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação
prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no
imóvel.
Parágrafo único. Nas hipóteses previstas neste
artigo, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador, o qual terá o
direito de exigir, no prazo de trinta dias, a substituição do fiador ou o
oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta Lei.
Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o
empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e
escrito do locador.
§ 1º Não se presume o consentimento pela simples
demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.
§ 2º Desde que notificado por escrito pelo
locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o
prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua
oposição.
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Das Sublocações
Art. 14. Aplicam-se às sublocações, no que couber,
as disposições relativas às locações.
Art. 15. Rescindida ou finda a locação, qualquer
que seja sua causa, resolvem-se as sublocações, assegurado o direito de
indenização do sublocatário contra o sublocador.
Art. l6. O sublocatário responde subsidiariamente
ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado
e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide.
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Do Aluguel
Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a
sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao
salário mínimo.
Parágrafo único. Nas locações residenciais serão
observados os critérios de reajustes previstos na legislação
específica.
Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo,
novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de
reajuste.
Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou o
locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente
realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao
preço de mercado.
Art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação
para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do
aluguel.
Art. 21. O aluguel da sublocação não poderá exceder
o da locação; nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não
poderá ser superior ao dobro do valor da locação.
Parágrafo único. O descumprimento deste artigo
autoriza o sublocatário . reduzir aluguel até os limites nele
estabelecidos.
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Dos Deveres do Locador e do
Locatário
Art. 22. O locador é obrigado a:
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em
estado de servir ao uso a que se destina;
II - garantir, durante o tempo da locação, o uso
pacífico do imóvel locado;
III - manter, durante a locação, a forma e o
destino do imóvel;
IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores
à locação;
V - fornecer ao locatário, caso este solicite,
descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa
referencia aos eventuais defeitos existentes;
VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das
importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
VII - pagar as taxas da administração imobiliária,
se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à
aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio
de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o
imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
IX - exibir ao locatário, quanto solicitado, os
comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
X - pagar as despesas extraordinárias de
condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de
condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de
manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reforma ou acréscimos que interessem à
estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração
e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de
habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela
dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da
locação;
e) instalação de equipamentos de segurança e de
incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de
uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
Art. 23. O locatário é obrigado a:
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da
locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua
falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando
outro local não tiver sido indicado no contrato;
II - servir-se do imóvel para o uso convencionado
ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina,
devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III - restituir o imóvel, finda a locação, no
estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso
normal;
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador
o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como
as eventuais turbações de terceiros;
V - realizar a imediata reparação dos danos
verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocados por si, seus
dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI - não modificar a forma interna ou externa do
imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
VII - entregar imediatamente ao locador os
documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer
intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele,
locatário;
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo
de força, luz e gás, água e esgoto;
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou
por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir
que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no
art. 27;
X - cumprir integralmente a convenção de condomínio
e os regulamentos internos;
XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
§ lº Por despesas ordinárias de condomínio se
entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições
previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das
áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e
dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e
equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso
comum;
e) manutenção e conservação das instalações e
equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro
eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações
elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a
período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou
parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas
alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da
locação.
§ 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das
despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão
orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo comprovação das
mesmas.
§ 3º No edifício constituído por unidades
imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam
obrigados ao pagamento das despesas referidas no § lº deste artigo, desde que
comprovadas.
Art. 24. Nos imóveis utilizados como habitação
coletiva multifamiliar, os locatários ou sublocatários poderão depositar
judicialmente o aluguel e encargos se a construção for considerada em condições
precárias pelo Poder Público.
§ lº O levantamento dos depósitos somente será
deferido com a comunicação, pela autoridade pública, da regularização do
imóvel.
§ 2º Os locatários ou sublocatários que deixarem o
imóvel estarão desobrigados do aluguel durante a execução das obras necessárias
à regularização.
§ 3º Os depósitos efetuados em juízo pelos
locatários e sublocatários poderão ser levantados, mediante ordem judicial, para
realização das obras ou serviços necessários à regularização do
imóvel.
Art. 25. Atribuída ao locatário a responsabilidade
pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o
locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se
refiram.
Parágrafo único. Se o locador antecipar os
pagamentos, a ele pertencerão as vantagens daí advindas, salvo se o locatário
reembolsá-lo integralmente.
Art. 26. Necessitando o imóvel de reparos urgentes,
cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a
consenti-los.
Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de dez
dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período
excedente; se mais de trinta dias, poderá resilir o
contrato.
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Do Direito de Preferência
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda,
cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem
preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com
terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante
notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência
inequívoca.
Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas
as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a
existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a
documentação pertinente.
Art. 28. O direito de preferência do locatário
caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à
proposta, no prazo de trinta dias.
Art. 29. Ocorrendo aceitação da proposta, pelo
locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a este,
responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros
cessantes.
Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua
totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se
forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a
qualquer deles, se um só for o interessado.
Parágrafo único. Havendo pluralidade de
pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma
data, ao mais idoso.
Art. 31. Em se tratando de alienação de mais de uma
unidade imobiliária, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos
bens objeto da alienação.
Art. 32. O direito de preferência não alcança os
casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação,
integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.
Art. 33. O locatário preterido no seu direito de
preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o
preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado,
se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no Cartório de
Imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias
antes da alienação junto matrícula do imóvel.
Parágrafo único. A averbação far-se-á à vista de
qualquer das vias do contrato de locação, desde que subscrito também por duas
testemunhas.
Art. 34. Havendo condomínio no imóvel, a
preferência do condômino terá prioridade sobre a do
locatário.
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Das Benfeitorias
Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em
contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que
não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão
indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão
indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que
sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
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Das Garantias Locatícias
Art. 37. No contrato de locação, pode o locador
exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
I - caução;
II - fiança;
III - seguro de fiança locatícia.
Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade,
mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de
locação.
Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou
imóveis.
§ 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada
em Cartório de Títulos e Documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à
margem da respectiva matrícula.
§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o
equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança,
autorizada pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício
do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da
soma respectiva.
§ 3º A caução em títulos e ações deverá ser
substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou
liquidação das sociedades emissoras.
Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário,
qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do
imóvel.
Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a
substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:
I - morte do fiador;
II - ausência, interdição, falência ou insolvência
do fiador, declaradas judicialmente;
III - alienação ou gravação de todos os bens
imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao
locador;
IV - exoneração do fiador;
V - prorrogação da locação por prazo indeterminado,
sendo a fiança ajustada por prazo certo;
VI - desaparecimento dos bens móveis;
VII - desapropriação ou alienação do imóvel.
Art. 41. O seguro de fiança locatícia abrangerá
totalidade das obrigações do locatário.
Art. 42. Não estando a locação garantida por
qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do
aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.
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Das Penalidades Criminais e
Civis
Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com
prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses o valor
do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:
I - exigir, por motivo de locação ou sublocação,
quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos;
II - exigir, por motivo de locação ou sublocação,
mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;
III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a
hipótese do art. 42 e da locação para temporada.
Art. 44. Constitui um crime de ação pública,
punível com detenção de três meses a um ano que poderá ser substituída pela
prestação de serviços à comunidade:
I - recusar-se o locador ou sublocador, nas
habitações coletivas multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel
e encargos;
II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta
dias após a entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de usá-lo para
o fim declarado ou, usando-o, não o fizer pelo prazo mínimo de um
ano;
III - não iniciar o proprietário, promissário
comprador ou promissário cessionário, nos casos do inciso IV do art. 9º, inciso
IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do art. 53, a demolição ou a
reparação do imóvel, dentro de sessenta dias contados de sua entrega;
IV - executar o despejo com inobservância do
disposto no § 2º do art. 65.
Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses
previstas neste artigo, poderá o prejudicado reclamar, em processo próprio,
multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses do
valor do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo
locatário, se realugado o imóvel.
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Das Nulidades
Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do
contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente Lei, notadamente
as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à
renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para
tanto.
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Da Locação Residencial
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por
prazo igual o superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o
prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário
continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do
locado presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as
demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá
denunciar contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para
desocupação.
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito
e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação
prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser
retomado o imóvel:
I - nos casos do art. 9º;
II - em decorrência de extinção do contrato de
trabalho, se ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu
emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu
cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que
não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial
próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação
licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que
aumentem a área construída em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for
destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação
ultrapassar cinco anos.
§ Iº Na hipótese do inciso III, a necessidade
deverá ser judicialmente demonstrada, se:
a) o retomante, alegando necessidade de usar o
imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade
situada na mesma localidade ou, residindo ou utilizando o imóvel alheio, já
tiver retomado o imóvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da
retomada, residir em imóvel próprio.
§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV o retomante
deverá comprova ser proprietário, promissário comprador ou promissário
cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título
registrado junto à matrícula do mesmo.
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Da Locação para Temporada
Art. 48. Considera-se locação para temporada aquela
destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer,
realização de cursos, tratamentos de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e
outros fatos que decorram tão-somente de determinado tempo, e contratada por
prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
Parágrafo único. No caso de a locação envolver
imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis
e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.
Art. 49. O locador poderá receber de uma só vez e
antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades
de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do
contrato.
Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário
permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias,
presumir-se-á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo
exigível pagamento antecipado do aluguel dos encargos.
Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador
somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas
hipóteses do art. 47.
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Da Locação não Residencial
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao
comércio, o locatário terá direito à renovação do contrato, por igual prazo,
desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por
escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma
dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio,
no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser
exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação
total do imóvel, o direito à renovação somente poderá ser exercido pelo
sublocatário.
§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário
utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta
passe a pertencer o fundo do comércio, o direito à renovação poderá ser exercido
pelo locatário ou pela sociedade.
§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de
um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub-rogado no direito à renovação,
desde que continue no mesmo ramo.
§ 4º O direito à renovação do contrato estende-se
às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo,
regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste
artigo.
§ 5º Do direito à renovação decai aquele que não
propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo,
anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o
contrato se:
I - por determinação do Poder Público, tiver que
realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para
fazer modificação de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da
propriedade;
II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio
ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo
detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou
descendente.
§ 1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá
ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também
envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.
§ 2º Nas locações de espaço em shopping centers, o
locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II
deste artigo.
§ 3º O locatário terá direito a indenização para
ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com a
mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação
não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o
locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado
ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou
pretender realizar.
Art. 53. Nas locações de imóveis utilizados por
hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, bem como de estabelecimentos de
saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, o contrato
somente poderá ser rescindido:
I - nas hipóteses do art. 9º;
II - se o proprietário, promissário comprador ou
promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse com título
registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja
autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação
licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por
cento da área útil.
Art. 54. Nas relações entre lojistas e
empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente
pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais
previstas nesta Lei.
§ 1º O empreendedor não poderá cobrar do locatário
em shopping center:
a) as despesas referidas nas alíneas "a", "b" e "d"
do parágrafo único do art. 22; e
b) as despesas com obras ou substituições de
equipamentos que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data
do habite-se e obras de paisagismo nas partes de uso comum.
§ 2º As despesas cobradas do locatário devem ser
previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente
demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de
classe exigir a comprovação das mesmas.
Art. 55. Considera-se locação não residencial
quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel destinar-se ao uso de seus
titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.
Art. 56. Nos demais casos de locação não
residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o
prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o
locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador,
presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo
determinado.
Art. 57. O contrato de locação por prazo
indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao
locatário trinta dias para desocupação.
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Das disposições gerais
Art. 58. Ressalvados os casos previstos no
parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de
aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de
locação, observar-se-á o seguinte:
I - os procedimentos tramitam durante as férias
forenses e não se suspendem pela superveniência delas;
II - é competente para conhecer e julgar tais ações
o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no
contrato;
III - o valor da causa corresponderá a doze meses
de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes
por ocasião do ajuizamento;
IV- desde que autorizado no contrato, a citação,
intimação ou notificação far-se-á mediante correspondência com aviso de
recebimento, ou, tratando-se de pessoa jurídica ou firma individual, também
mediante telex ou fac-simile, ou, ainda sendo necessário, pelas demais formas
previstas no Código de Processo Civil;
V - os recursos interpostos contra as sentenças
terão efeito somente devolutivo.
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Das ações de despejo
Art. 59. Com as modificações constantes deste
Capítulo, ações de despejo terão o rito ordinário.
§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em
quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que
prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que
tiverem por fundamento exclusivo:
I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º,
inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas,
no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação,
contado da assinatura do instrumento;
II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo
prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em
audiência prévia;
III - o término do prazo de locação para temporada,
tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do
contrato;
IV - a morte do locatário sem deixar sucessor
legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11,
permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;
V - a permanência do sublocatário no imóvel,
extinta a locação, celebrada com o locatário.
§ 2º Qualquer que seja o fundamento da ação
dar-se-á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo
como assistentes.
Art. 60. Nas ações de despejo fundadas no inciso N
do art. 9º, inciso IV do art. 47 e inciso II do art. 53, a petição inicial
deverá ser instruída com prova da propriedade do imóvel ou do compromisso
registrado.
Art. 61. Nas ações fundadas no § 2º do art. 46 e
nos incisos III e IV do art. 47, se o locatário, no prazo da contestação,
manifestar concordância com a desocupação do imóvel, o juiz acolherá o pedido
fixando prazo de seis meses para a desocupação, contados da citação, impondo ao
vencido a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por
cento sobre o valor dado à causa. Se a desocupação ocorrer dentro do prazo
fixado, o réu ficará isento dessa responsabilidade; caso contrário, será
expedido mandado de despejo.
Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de
pagamento de aluguel e acessórios da locação, observar-se-á o
seguinte:
I - o pedido de rescisão da locação poderá ser
cumulado com o de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, devendo ser
apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;
II - o locatário poderá evitar a rescisão da
locação requerendo, no prazo da contestação, autorização para o pagamento do
débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial,
incluídos:
a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem
até sua efetivação;
b) as multas ou penalidades contratuais, quando
exigíveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os honorários do advogado do
locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não
constar disposição diversa;
III - autorizada a emenda da mora e efetuado o
depósito judicial até quinze dias após a intimação do deferimento, se o locador
alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá
complementar o depósito no prazo de dez dias, contados da ciência dessa
manifestação;
IV - não sendo complementado o depósito, o pedido
de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia
depositada;
V - os aluguéis que forem vencendo até a sentença
deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos,
podendo locador levantá-los desde que incontroversos;
VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão da
locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da
desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.
Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora
se o locatário já houver utilizado essa faculdade por duas vezes nos doze meses
imediatamente anteriores à propositura da ação.
Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o
juiz fixará prazo de trinta dias para a desocupação voluntária, ressalvado o
disposto nos parágrafos seguintes.
§ 1º O prazo será de quinze dias se:
a) entre a citação e a sentença de primeira
instância houverem decorrido mais de quatro meses; ou
b) o despejo houver sido decretado com fundamento
nos incisos II e III do art. 9º ou no § 2º do art. 46.
§ 2º Tratando-se de estabelecimento de ensino
autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo de seis
meses e o máximo de um ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida
com o período de férias escolares.
§ 3º Tratando-se de hospitais, repartições
públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos e estabelecimentos de saúde e de
ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, e o despejo for decretado
com fundamento no inciso IV do art. 9º ou no inciso II do art. 53, o prazo será
de um ano, exceto nos casos em que entre a citação e a sentença de primeira
instância houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis
meses.
§ 4º A sentença que decretar o despejo fixará o
valor para o caso de ser executada provisoriamente.
Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas nos
incisos I, II e IV do art. 9º, a execução provisória do despejo dependerá de
caução não inferior a doze meses e nem superior a dezoito meses do aluguel,
atualizados até a data do depósito da caução.
§ lº A caução poderá ser real ou fidejussória e
será prestada nos autos da execução provisória.
§ 2º Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão
que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do
réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação
própria, a diferença pelo que a exceder.
Art. 65. Findo o prazo assinado para a desocupação,
contado da data da notificação, será efetuado o despejo, se necessário com
emprego de força, inclusive arrombamento.
§ 1º Os móveis e utensílios serão entregues à
guarda de depositário, se não os quiser retirar o despejado.
§ 2º O despejo não poderá ser executado até o
trigésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou
irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.
Art. 66. Quando o imóvel for abandonado após
ajuizada a ação, o locador poderá imitir-se na posse do
imóvel.
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Da ação de consignação de
aluguel e acessórios da locação
Art. 67. Na ação que objetivar o pagamento dos
aluguéis e acessórios da locação mediante consignação, será observado o
seguinte:
I - a petição inicial, além dos requisitos exigidos
pelo art. 282 do Código de Processo Civil, deverá especificar os aluguéis e
acessórios da locação com indicação dos respectivos valores;
II - determinada a citação do réu, o autor será
intimado a, no prazo de vinte e quatro horas, efetuar o depósito judicial da
importância indicada na petição inicial, sob pena de ser extinto o
processo;
III - o pedido envolverá a quitação das obrigações
que vencerem durante a tramitação do feito e até ser prolatada a sentença de
primeira instância, devendo o autor promover os depósitos nos respectivos
vencimentos;
IV - não sendo oferecida a contestação, ou se o
locador receber os valores depositados, o juiz acolherá o pedido, declarando
quitadas as obrigações, condenando o réu ao pagamento das custas e honorários de
vinte por cento do valor dos depósitos;
V - a contestação do locador, além da defesa de
direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato,
a:
a) não ter havido recusa ou mora em receber a
quantia devida;
b) ter sido justa a recusa;
c) não ter sido efetuado o depósito no prazo ou no
lugar do pagamento;
d) não ter sido o depósito integral;
VI - além de contestar , o réu poderá, em
reconvenção, pedir o despejo e a cobrança dos valores objeto da consignatória ou
da diferença do depósito inicial, na hipótese de ter sido alegado não ser o
mesmo integral;
VII - o autor poderá complementar o depósito
inicial, no prazo de cinco dias contados da ciência do oferecimento da resposta,
com acréscimo de dez por cento sobre o valor da diferença. Se tal ocorrer, o
juiz declarará quitadas as obrigações, elidindo a rescisão da locação, mas
imporá ao autor-reconvindo a responsabilidade pelas custas e honorários
advocatícios de vinte por cento sobre o valor dos depósitos;
VIII - havendo, na reconvenção, cumulação dos
pedidos de rescisão da locação e cobrança dos valores objeto da consignatória, a
execução desta somente poderá ter início após obtida a desocupação do imóvel,
caso ambos tenham sido acolhidos.
Parágrafo único. O réu poderá levantar a qualquer
momento as importâncias depositadas sobre as quais não penda
controvérsia.
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Da ação revisional de
aluguel
Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o
rito sumário, observar-se-á o seguinte:
I - além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e
282 do Código de Processo Civil, a petição inicial deverá indicar o valor do
aluguel, cuja fixação é pretendida;
II - ao designar a audiência de instrução e
julgamento, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos pelo
autor ou nos que indicar, fixará o aluguel provisório, não excedente a oitenta
por cento do pedido, que será devido desde a citação;
III - sem prejuízo da contestação e até a
audiência, o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório, fornecendo os
elementos para tanto;
IV - na audiência de instrução e julgamento,
apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver
discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não
sendo esta possível, suspenderá o ato para a realização de perícia, se
necessária, designando, desde logo, audiência em continuação.
§ 1º Não caberá ação revisional na pendência de
prazo para desocupação do imóvel (arts. 46, parágrafo 2º e 57), ou quando tenha
sido estipulado amigável ou judicialmente.
§ 2º No curso da ação de revisão, o aluguel
provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em
lei.
Art. 69. O aluguel fixado na sentença retroage à
citação, e as diferenças devidas durante a ação de revisão, descontados os
alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do
trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel.
§ 1º Se pedido pelo locador, ou sublocador, a
sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa
daquela prevista no contrato revisando, bem como adotar outro indexador para
reajustamento do aluguel.
§ 2º A execução das diferenças será feita nos autos
da ação de revisão.
Art. 70. Na ação de revisão do aluguel, o juiz
poderá homologar acordo de desocupação, que será executado mediante expedição de
mandado de despejo.
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Da ação renovatória
Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no
art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória
deverá ser instruída com:
I - prova do preenchimento dos requisitos dos
incisos I, II e III do art. 51;
II - prova do exato cumprimento do contrato em
curso;
III - prova da quitação dos impostos e taxas que
incidiram sobre imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;
IV - indicação clara e precisa das condições
oferecidas para renovação da locação;
V - indicação de fiador quando houver no contrato a
renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação
completa, número de sua inscrição no Ministério da Economia, Fazenda e
Planejamento, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o
estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, em
qualquer caso e desde logo, a idoneidade financeira;
VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o
substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu
cônjuge, se casado for;
VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário
ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.
Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário
do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como
litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o
sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira
hipótese, precedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à
renovação.
Art. 72. A contestação do locador, além da defesa
de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao
seguinte:
I - não preencher o autor os requisitos
estabelecidos nesta Lei;
II - não atender, a proposta do locatário, o valor
locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida
por aquele ao ponto ou lugar;
III - ter proposta de terceiro para a locação, em
condições melhores;
IV - não estar obrigado a renovar a locação
(incisos I e II do art. 52).
§ 1º No caso do inciso II, o locador deverá
apresentar, em contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis
com o valor locativo real e atual do imóvel.
§ 2º No caso do inciso III, o locador deverá juntar
documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por duas testemunhas,
com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do
locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica, aceitar tais
condições para obter a renovação pretendida.
§ 3º No caso do inciso I do art. 52, a contestação
deverá trazer prova da determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado
das obras a serem realizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o
imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado.
§ 4º Na contestação, o locador, ou sublocador,
poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do
primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por
cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo
valor do aluguel.
§ 5º Se pedido pelo locador, ou sublocador, a
sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa
daquela prevista no contrato renovando, bem como adotar outro indexador para
reajustamento do aluguel.
Art. 73. Renovada a locação, as diferenças dos
aluguéis vencidos serão executadas nos próprios autos da ação e pagas de uma só
vez.
Art. 74. Não sendo renovada a locação, o Juiz
fixará o prazo de até seis meses após o trânsito em julgado da sentença para
desocupação, se houver pedido na contestação.
Art. 75. Na hipótese do inciso III do art. 72, a
sentença fixará desde logo a indenização devida ao locatário em conseqüência da
não prorrogação da locação, solidariamente devida pelo locador
proponente.
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Das disposições finais e
transitórias
Art. 76. Não se aplicam as disposições desta Lei
aos processos em curso.
Art. 77. Todas as locações residenciais que tenham
sido celebradas anteriormente à vigência desta Lei serão automaticamente
prorrogadas por tempo indeterminado, ao término do prazo ajustado no
contrato.
Art. 78. As locações residenciais que tenham sido
celebradas anteriormente à vigência desta Lei e que já vigorem ou venham a
vigorar por prazo indeterminado, poderão ser denunciadas pelo locador, concedido
o prazo de doze meses para a desocupação.
Parágrafo único. Na hipótese de ter havido revisão
judicial ou amigável do aluguel, atingido o preço do mercado, a denúncia somente
poderá ser exercitada após vinte e quatro meses da data da revisão, se esta
ocorreu nos doze meses anteriores à data da vigência desta Lei.
Art. 79. No que for omissa esta Lei aplicam-se as
normas do Código Civil e do Código de Processo Civil.
Art. 80. Para os fins do inciso I do art. 98 da
Constituição Federal, as ações de despejo poderão ser consideradas como causas
cíveis de menor complexidade.
Art. 81. O inciso II do art. 167 e o art. 169 da
Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, passam a vigorar com as seguintes
alterações:
"Art.167
II-
..................................................................................................
16) do contrato de locação, para os fins de
exercício de direito de preferência."
"Art 169
.......................................................................................
III - o registro previsto no nº 3 do inciso I do
art. 167, e a averbação prevista no nº 16 do inciso II do art. 167 serão
efetuados no Cartório onde o imóvel esteja matriculado mediante apresentação de
qualquer das vias do contrato, assinado pelas Partes e subscrito por duas
testemunhas, bastando a coincidência entre o nome de um dos proprietários e o
locador."
Art. 82. O art. 3º da Lei nº 8.009, de 29 de março
de 1990, passa a vigorar acrescido do seguinte inciso VII:
"Art. 3º
...........................................................................................
VII - por obrigação decorrente de fiança concedida
em contrato de locação."
Art. 83. Ao art. 24 da Lei nº 4.591, de 16 de
dezembro de 1964, fica acrescido seguinte § 4º.
"Art. 24.
..........................................................................................
§ 4º Nas decisões da Assembléia que envolvam
despesas ordinárias do condomínio o locatário poderá votar, caso o
condômino-locador a ela não compareça."
Art. 84. Reputam-se válidos os registros dos
contratos de locação de imóveis, realizados até a data da vigência desta
Lei.
Art. 85. Nas locações residenciais, é livre a
convenção do aluguel quanto a preço, periodicamente e indexador de
reajustamento, vedada a vinculação à variação do salário mínimo, variação
cambial e moeda estrangeira:
I - dos imóveis novos, com habite-se concedido a
partir da entrada em vigor desta Lei;
II - dos demais imóveis não enquadrados no inciso
anterior, em relação aos contatos celebrados, após cinco anos de entrada em
vigor desta Lei.
Art. 86. O art. 8º da Lei nº 4.380, de 21 de agosto
de 1964 passa a vigorar com a seguinte redação:
"Art. 8º O sistema financeiro da habitação,
destinado a facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria ou
moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população, será
integrado:"
Art. 87. (VETADO).
Art. 88. (VETADO).
Art. 89. Esta lei entrará em vigor sessenta dias
após sua publicação.
Art. 90. Revogam-se as disposições em contrário,
especialmente:
I - o Decreto nº 24.150, de 20 de abril de 1934;
II - a Lei na 6.239, de 19 de setembro de
1975;
III - a Lei nº 6.649, de 16 de maio de 1979;
IV - a Lei nº 6.698, de 15 de outubro de 1979;
V - a Lei nº 7.355, de 31 de agosto de 1985;
VI - a Lei nº 7.538, de 24 de setembro de
1986;
VII - a Lei nº 7.612, de 9 de julho de 1987; e
VIII - a Lei nº 8.157, de 3 de janeiro de
1991;
Brasília, em 18 de outubro de 1991; 170º da
Independência 103º da República.
FERNANDO
COLLOR
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Apartamento
